美國房地產虛火難降 泡沫形成加速

                        簡介: 美國房地產虛火難降 泡沫形成加速 ---《經濟參考報》記者獲悉,進入2021年,美國房地產市場虛火不降,仍在不斷走高。4月份,美房屋價格繼續突破高點,大交易額成交增加,但總體銷售溫和下滑,高房價負面影

                          新華社北京5月26日電(記者周武英)《經濟參考報》記者獲悉,進入2021年,美國房地產市場虛火不降,仍在不斷走高。4月份,美房屋價格繼續突破高點,大交易額成交增加,但總體銷售溫和下滑,高房價負面影響凸顯。

                          房價持續突破記錄

                          新冠肺炎疫情肆虐美國已經一年多,房地產成為少數增長強勁的市場,過去一年是14年來美國住宅銷售活動最火爆的一年。據美國全國房地產經紀人協會(NAR)統計,其追蹤的美國183個大都市中,99%的地區在2021年第一季度出現了房價上漲現象,其中89%的地方房屋價格出現了兩位數的躍升。

                          房屋售價不斷突破新高。2021年4月,現有房屋銷售價格中位數較上年同期增長16.2%,達到31.92萬美元,為1989年以來的最高水平;二手房售價中值同比增長了19.1%,至34.16萬美元,年度漲幅和價格中值均創歷史新高。

                          房價創出歷史最大升幅抑制了購房交易。NAR公布的數據顯示,4月份二手房銷量較之前一個月減少2.7%,折合年率585萬套,為10個月來最低水平,連續第三個月下降。盡管如此,由于借貸成本保持在歷史低位,二手房銷量仍高于疫情前的水平。

                          NAR首席經濟學家勞倫斯·云說,高房價創紀錄幾乎發生在所有的市場上,即使房屋銷售溫和下降,人們仍可以將市場描述為炙手可熱。

                          房屋價格飆升原因之一是房屋的供不應求。截至4月底,市場上共有116萬套房屋待售,比去年同期下降20.5%。按照目前的速度,2.4個月就可以消化這些庫存,低于一年前的4個月。房地產經紀人認為,房源不足5個月的供應都屬于供應緊張。

                          全美房地產經紀公司Redfin預計,2021年美國的房屋銷售額將達到創紀錄的2.53萬億美元,同比增長17%,這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

                          地產泡沫加速形成

                          今年1月,CoreLogic的數據就顯示,全美房價正以2006年以來的最快速度增長。在西雅圖、鳳凰城和圣地亞哥等城市,房價漲幅更是遠超全美平均水平。

                          路透的調查顯示,預計今年美國房價將上漲10.6%,2022年將上漲5.6%,這遠高于2月預計的5.7%和4.6%。

                          美國的房地產在2008年經歷了金融風暴的襲擊,大幅下跌,某些地區的房價兩年內腰斬,房價跌得最厲害的地區,比如拉斯維加斯的許多房屋的價格跌了七成。但自2011年以來,房地產市場逐漸復蘇。以二手房為例,2011年時的房價大致在17萬美元左右,此后逐年上升,10年內幾乎增長了約八成,達到31萬美元。

                          此輪房價上漲總體根源是各國央行為刺激經濟普遍實施的“超低利率”,尤其是新冠肺炎暴發以來,利率進一步下行,流動性高度充裕帶來了資產價格上漲。機構普遍認為,極低的利率和大規模的政府刺激措施推動了樓市強勁的需求。

                          據統計,自2020年疫情以來,30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一,降至2.9%左右,處于1971年以來最低水平。

                          房價迅猛上漲讓一些房產的估值偏高?;葑u國際的一份報告顯示,全美房產估值偏高5.5%。這份報告指出,"就業增長放緩、失業率仍然處于高位,這些因素無法支撐持續的房價上漲。

                          約翰·伯恩斯房地產咨詢公司首席執行官約翰·伯恩斯表示,目前有近五分之一已售房屋的買家買房不是用來自住,這將使美國房屋永久性的變得更加昂貴。他預計房價在去年11%的漲幅基礎上,今年將會上漲12%,2022年還將再上漲6%,房價增長的速度類似于2004年和2005年。

                          諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒警告稱,他擔心市場上一些最熱門的交易正在形成泡沫,其中包括房地產市場的泡沫。席勒表示,實際房價從來沒有這么高過,這令人擔憂。席勒不認為央行政策可以解釋這一切,他認為有一些關于市場社會學的東西正在發生。席勒發現,在過去30年里,房價似乎推動了新屋開工,這種模式再次出現。席勒也認為,房價在一年內可能不會下跌。席勒還表示,目前的房價走勢也讓人想起了2003年,也就是開始下跌的前兩年。他指出,這種下滑是逐漸發生的,房價最終在2008年金融危機前后崩盤。

                          負面影響漸次顯現

                          由于房價上漲,房屋可負擔性已經出現下降。美國全國房地產開發商協會的數據顯示,全美約60%的家庭無法支付一套價格位于當前房價中位數的新房。

                          勞倫斯·云說,“價格突然上漲正在影響人們的負擔能力,特別是首次置業者。由于庫存不足已經對市場產生了影響,不斷上漲的成本使許多家庭面臨著被擠出市場的現實?!?/p>

                          今年以來,建筑商也開始受到勞動力、材料和已開發土地短缺的影響。主要原因是市場普遍預期需求會隨著疫苗的廣泛接種而更為強勁,這令木材和其他材料價格飛漲。此外,鋼鐵進口關稅也增加了建筑成本。根據最新的生產者價格數據,4月份木材價格同比上漲89.7%。4月份新建住宅開工數下降9.5%,至折合年率157萬套,低于預期的170萬套。

                          在高盛看來,住房引發的長期通脹即將爆發。高盛分析師羅尼·沃克警告稱,全美住房短缺將在至少幾年內推動房價大幅上漲,而房價升值的5%-15%將被傳導至通脹。美國房地產市場供需持續失衡將在今明兩年帶來兩位數的房價上漲。到2024年,房價的上漲速度將遠遠超過公認的2006-2007年的房地產泡沫時期。

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